Sve što bi trebalo da znate o novom zakonu o legalizaciji objekata

Izmene Zakona o legalizaciji, odnosno ozakonjenju objekata, omogućiće građanima da to učine u što kraćem vremenskom periodu i uz što manju papirologiju. Veliki broj gradova u Srbiji ima problema sa nelegalnom gradnjom,. Zbog toga, stručna i šira javnost veoma su zainteresovane za ovu temu, a Nova.rs predstavlja neke od ključnih koraka koje je neohodno uraditi kako biste uspešno završili postupak legalizacije.

Nove izmene vezane za legalizaciju objekata od 2020. godine

Zakon o ozakonjenju objekata počeo je da se primenjuje 27. novembra 2015. godine, nakon čega je izmenjen 2018. i 2020. godine. Ideja ovog zakona ima za cilj da podstakne vlasnike stanova, kuća i drugih nekretnina da uđu u proces legalizacije objekata, te da je ih, kako se to stručno navodi, “ozakoni”.

Razlozi za ovakav zakon našao su legalističke i ekonomske prirode. Prirodno je da država teži da smanji udeo nelegalnih objekata, a ovakav zakon ide u tom pravcu. Što se tiče ekonomskih razloga, oni se prevashodno tiču mogućnosti da se uknjižena nepokretnost proda na tržištu, da se podigne hipoteka na nju, što je nemoguće kod neuknjiženih nepokretnosti. Samim ulaskom u legalne tokove vlasnici nekretnina i drugih objekata mogu svoje vlasništvo preneti na drugog i iskoristiti sve mogućnost koje ne omogućavaju nelegalni objekti.

Cilj ovakvog zakona jeste da legalizuje objekat koji je završen u građevinskom smislu, ali još uvek nije dobio upotrebnu ili bilo koju drugu dozvolu. Naravno, kao i u svakom zakonu i u njemu postoje brojni izuzeci od njegove primene. Ti izuzeci se uglavnom tiču objekata koji ne podležu legalizaciji.

Koji objekti ne podležu legalizaciji?

Na primer, zakon o ozakonjenju, odnosno legalizaciji ne primenjuje se na objekte za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koristi bez izdatog rešenja o upotrebnoj dozvoli. Dodatno, od ovog zakona izuzeta je i situacija u kojoj investitor izgradi objekat koji je ima trajniji karakter, a zemljište koje mu je dato privremenog je karaktera. Pored toga, zakon se ne primenjuje na objekte koji su izgrađeni bez građevinske dozvole, tj bez odobrenja za gradnju u skladu sa propisima kojima u vreme izgradnje nije bila propisana obaveza pribavljanja građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju.

Takođe, neće biti legalizacije objekata koji su izgrađeni na podlozi koja nije odgovarajuća za građenje, poput močvarnog tla, na klizištu i sličnom teretu, niti objekte koji su izgrađeni od materijala koji ne obezbeđuje sigurnost objekta, niti objekte koji se nalaze na površinama javne namene ili su te površine planirane za izgradnju objekata javne namene. Takođe u ovaj okvir ne spadaju ni oni objekti koji su izgrađeni u zonama gde je propisana zaštita prirodnih, kulturnih dobara od izuzetnog značaja, niti objekti koji se nalaze u zonama oko vojnih objekata, oko puteva, železnica…

Bitna napomena, kao predmet ozakonjenja za legalizaciju podleže i objekat za koji je zahtev za legalizaciju podnet u skladu sa tada važećim zahtevima i propisima. Kada je reč o predmetu ozakonjenja, odnosno legalizacije ovde spada i objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju do 2014. godine.

Predmet koji obuhvata legalizacija objekata je i stambeni objekat, te kada neko želi da ozakoni svoj stan koji se nalazi unutar nelegalizovane zgrade, a da je neophodno da prvo ozakoni zgradu, a tek onda posebne delove zgrade tj. stanove i lokale. Takođe, ovde spada i objekat koji je vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine.

Naravno, put do legalizacije nije jednostavan i potrebno je proći nekoliko faza kako bi ceo postupak bio okončan. Prva faza odnosi se na to koji sve objekti mogu da budu legalizovani, tj ozakonjeni. Zakon kaže da su to svi oni objekti koji su završeni u građevinskom smislu, kao i zgrada na kojoj su izgrađeni samo delovi građevinskih radova poput temelja ili fasade.

Kako izgleda proces legalizacije objekata?

Da bi građani imali mogućnost da primene zakon, najpre moraju biti upoznati sa samim postupkom legalizacije. Zadatak ozakonjenja objekata poveren je resornom Ministarstvu građevinarstva, koje ima mogućnost da ove poslove prebaci na nivo opština U Beogradu bi to moglo da bude na primer bilo koja gradska opština poput Starog Grada ili Grocke.

Da bi se završio postupak ozakonjenja, tj legalizacije objekata, neophodno je najpre uraditi popis svih nezakonito izgrađenih objekata. Ovakav popis je nužna stvar kako bi država i građani sa sigurnošću biti upoznati koji objekti moraju proći sve zakonske norme. Takođe, kao što je u tekstu naznačeno, pitanje imovinskih odnosa predstavlja jedan od elemenata zbog kojih građani teže legalizaciji. Ovakvi problemi mogu da traju godinama. Da bi taj problem rešio, neophodno je da vlasnici dostave dokaz o pravu svojine, pravu korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištvu u javnoj svojini, kao i drugim pravima propisanim Zakonom o izgradnji i planiranju.

Takođe, u zakonu jasno stoji da je neophodno sačiniti izveštaj o zatečenom stanju objekata, što je neposredno povezano sa geodetskim radovima koji treba da izvrše odgovarajući stručnjaci na terenu. To je nužan uslov da bi postupak bio okončan valjano.

Da bi vlasnik stana, garaže ili bilo kojeg drugog objekta uspešno okončao postupak ozakonjenja potrebno da je pribavi sledecu dokumentaciju: pravosnažnu sudsku presudu, ugovor o prenosu prava korišćenja, ugovor o kupovini, pravosnažno rešenje o nasleđivanju.

Nakon toga donosi se rešenje o ozakonjenju.

Rešenje o ozakonjenju, pored podataka propisanih zakonom, obavezno sadrži:
1) konstataciju da se tim rešenjem vrši ozakonjenje nezakonito izgrađenog objekta, dela objekta, odnosno nezakonito izvedenih radova;
2) ime i prezime vlasnika objekta kome se izdaje rešenje o ozakonjenju, sa naznakom sedišta, odnosno adrese
3) podatke o objektu koji je predmet ozakonjenja, sa osnovnim podacima o njegovoj nameni, vrsti, gabaritu, spratnosti (katastarska parcela, katastarska opština, ulica i kućni broj ako je određen, opština, odnosno grad);
4) ime, prezime i broj licence preduzetnika ili naziv privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica, koje je izradilo izveštaj o zatečenom stanju objekta i ime, prezime i broj licence odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova;
5) konstataciju da je izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova sastavni deo rešenja o ozakonjenju;
6) dokaz o plaćenoj taksi za ozakonjenje.

Legalizacija objekata na selu

Ovo pitanje svakako je od velikog značaja za vlasnike objekata koji su to radili bez nekih pravnih dozvola. Kao i u slučaju drugih objekata, za njih je potrebno uraditi geodetske radove i svu neophodnu dokumentaciju kojom će objekat ući i zvanično u katastar. Cenu koje će vlasnici morati da plate za ovo kreću se između 100 i 120 evra. Pored toga, nužno je da se uradi tzv. Stanje stabilnosti objekta  gde se proverava stanje vode, statike, struje i za šta će vlasnici morati da plate do 10.000 dinara.

Postupak legalizacije kuće

Da biste izvršili legalizaciju kuće neophodno je da kuća bude izgrađena do 2018. godine. Objekti izgrađeni nakon ovog perioda ne potpadaju pod ozakonjenje, tj legalizaciju. Katastar će vam izdati uverenje da se na orto snimku vidi da je objekat izgrađen do ove godine. Da biste izvršili uspešno ovaj postupak neophodno je da imate pravni osnov, odnosno dokaz odakle vam ta zemlja i vlasništvo nad njim. Takođe treba vam geodetski elaborat i projekat zadečenog stanja. Kada prikupite ova tri elementa, u određenom broju primeraka ceo postupak se seli u opštinu na kojoj se nalazi objekat koji legalizujete pod brojem za koji ste podneli legalizaciju. Nakon toga, opština pregleda dokumentaciju, geodetski deo šalje katastru na pregled i elebarat koji daje na disku. Primera radi, imate prizemlje vam je ucrtano u katastru, a sprat i potkrovlje koje gradite nije upisano u katastru. Sve to geometar mora da uradi da bi se adekvatno uknjižilo.

Legalizacija objekata izgrađenih pre 1968. godine

Prema rečima stručnjaka, objekti koji su uneti u zemljišne knjige pre navedenog perioda ne podležu legalizaciji. Naravno, potrebno je dokazati da je on izgrađen u navedenom periodu, da li preko satelitskog snimka ili na drugi način, ali suština ostaje nepromenjena. Dakle, ukoliko imate objekat izgrađen pre navedene godine nije potrebno da vršite legalizaciju.

Legalizacija garaže

I ozakonjenje, odnosno legalizacija garaže podleže zakonskim rešenjima. Ovakav objekat spada u takozvane pomoćne objekte i za ovakav tip objekta neophodno podneti zahtev za legalizaciju koji sadrži naslovnu stranu, snimak izvedenog projekta, izjavu odgovornog projektanta i izjavu vlasnika nezakonitog izgrađeno objekta. Cenu za legalizaciju garaže određuju opštine, odnosno organi lokalne samouprave.

Ozakonjenje stana u zgradi

U zgradi koja je izgrađena pre 20 ili 30 godina vlasnici stanova imaju mogućnost da samostalno podnesu zahtev za legalizaciju, bez obzira na to da li je zgrada legalizovana. Procedura je manje više identična,kao i za ostale objekte, pa je neophodno podneti zahtev nadležnom organu opštine i dostaviti odgovarajuću dokumentaciju. Nakon toga, potrebno je platiti taksu i sačekati da nadležni organ donese rešenje.

Koja dokumenta su potrebna za legalizaciju?

Ukoliko ste vlasnik stana u novoizgrađenoj zgradi koja je dobila upotrebnu dozvolu, potrebno je da ponesete:
– kupoprodajni ugovor overen kod notara,
– ličnu kartu – kopiju ili očitani dokument,
– venčani list ukoliko ste u braku,
– potvrdu da je stan isplaćen u celosti ili Zapisnik o primopredaji u kome se navodi da je isplaćena cena stana.

Ukoliko ste vlasnik stambenog objekta koji ima građevinsku dozvolu, potrebno je uraditi izveštaj o zatečenom stanju koji radi arhitekta. Pored toga potreban vam je snimak koji radi geometar, takozvani orto snimak, tj elaborat o radovima i dokaz da je objekat izgrađen pre 2018.godine. Morate imati dokaz da ste vlasnik zemljišta, tj da imate pravni osnov za postupak ozakonjenja. Takođe, potrebno je da komisija nadležnog odeljenja za legalizaciju izađe na teren i potvrdi da su radovi izvedeni prema stanju u građevinskoj dozvoli.

Po sadašnjem zakonu, vlasnici nekretnina izgrađenih pre 2015. Imaju rok do 2023. Da ih ozakone, u suprotnom, automatski se odbija zahtev za legalizaciju. Budući da nelegalne nekretnine ne mogu biti prometovane, i da je legalizovano tek nekoliko procenata od preko dva miliona takvih objekata u Srbiji, postavlja se pitanje kako i da li je moguće ubrzati kastarske službe da taj proces završe u roku.

Ozakonjenje: najčešća pitanja i odgovori

Kako proveriti legalizaciju objekta?

Potrebno je da imate broj zahteva pod kojim se vodi vaš objekat koji se legalizuje. Još 2020.godine sve je to prenumerisano tako da manje objekte, koji su do 400 kvadrata možete proveriti u opštini, dok one preko 400 proveravata u Sekretarijatu za poslove ozakonjenja objekta.

Koji je rok za ozakonjenje objekta?

Legalizaciji podležu objekti izgrađeni do 2018. Godine. Kada je reč o periodu nakon pokretanja postupka legalizacije, ne postoji precizan podatak za ovo. Prema rečima struke, sve to zavisi od opštine do opštine, te od agilnosti radnika. Problem je što ima mnogo predmeta i postupak nekada može biti veoma spor. Prema rečima geometara, jedan od velikih izazova u opština je što ima dosta neobučenog kadra, pa se često dešavaju situacije da pravnici gledaju geodetske radove. Sve to usporava proces.

Da li se mora posebno podnositi prijava?

Prema važećeg zakonu, legalizacija predstavlja javni interes, pa je od značaja da se ceo postupak radi po službenoj dužnosti. Ranije je bilo moguće da se pokrene ceo postupak isključivo ako vi kao vlasnik pokrenete zahtev. Prema rečima advokata, sada, prema važećeg zakonu možete i sami podneti zahtev, ali bi on trebalo da se radi po službenoj dužnosti. U principu, podnošenje prijave nije precizno zakonski regulisano.

Kakav je postupak u slučaju da se ne plati legalizacija?

Što se tiče postupka okončanja legalizacije, opština donosi jedan tzv. preliminarni akt u kom navode da su ispunjeni svi uslovi. Nakon toga vi morate da platite za celu uslugu ozakonjenja, čime stičete pravo da dobijete rešenje o legalizaciji. Dakle, rešenje će biti izdato tek nakon što platite sve. Iz opštine vas obaveštavaju da morate da platite, onda dobijate rešenje.

Kada i kako se upisuje pravo na svojinu?

Uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti, odnosno upis u katastar stiče se danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju.

Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju. Republički geodetski zavod, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.

Kako se kreću cene taksi za legalizaciju objekata?

Visina takse zavisi od klase, površine ali i namene objekta koji se legalizujuju. U najavi novih pravnih propisa najavljeno je da će visina naknada biti mala, kako bi se na taj način podsakao celokupan proces legalizacije.

Nakon što se utvrdi da postoji mogućnost ozakonjenja, obaveštava se vlasnik nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 15 dana od dana obaveštenja da plati taksu za ozakonjenje, koja je propisana zakonom. Ako vlasnik nezakonito sagrađenog objekta ne dostavi dokaz o plaćenoj taksi nadležni organ će rešenjem odbaciti zahtev.

Konkretno, za pojedinačne objekte koji imaju do 100 kvadrata, taksa iznosi 5.000 dinara. Za kuće koje imaju od 100 do 200 kvadratnih metara, takva taksa iznosi 15.000 dinara, a za one objekte koji imaju od 200 do 300 kvadrata vlasnici moraju da plate 20.000 dinara.

Za porodične stambene objekte korisne površine preko 300 m2, plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 50.000 dinara. Za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine do 500 m2 i komercijalne objekte do 500 m2, plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 250.000 dinara.

Autor: Nova.rs